已抵押房产可直接过户，买房应查明房产有否登记居住权

《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日起正式施行！《民法典》对房产买卖、租赁、抵押、居住、物业管理、小区治理等都做出了全面的规定，涉及到房屋买卖问题如下：

1.房产占用土地的剩余土地使用年限有多少？

2.已经抵押的房屋，可以不解除抵押直接办理过户，但要及时通知抵押权人；

3.购买前必须查明房产有否设立居住权；

4.买房绕开中介，想省钱“跳单”，难了！

一、房产占用土地的剩余土地使用年限

商品房住宅的土地使用权限一般是70年，那么70年满期后怎么办？这次《民法典》对此给出了答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期如何交费由国家另行规定。物权编第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。”

二、已经抵押的房屋，可以不解除抵押直接办理过户

买房一般都会通过银行借款，银行会要求办理房产抵押手续，也就是说，我们什么时候还清银行的钱，银行便可以为我们解除抵押，同时，房产也可以上市进行销售。而民法典实施之后，这个问题将迎刃而解。

根据民法典物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

这两条法规的意思是，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

三、购买前应查明房产有否设立居住权

居住权制度将于2020年1月1日实施，也就是说房屋所有权人可能会去不动产局，在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

法律规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

四、买房绕开中介，想省中介费“跳单”，难了

众所周知，在购买二手房的时候，中介公司所收取的中介费并不便宜，一般按房价的2%收取，买卖双方各负担一半。如果一线城市一套房在1000万左右，中介公司则需要拿走将近20万的中介费用。看着这么大一笔钱被中介收走，不少人都表示心疼不已。很多朋友便在买卖房子时经过中介介绍，认识买家或者卖家后，私下联系对方，最后私下跟对方成交签订房屋买卖合同。还有的朋友对于同样的房源货比多家，找收费最低的中介成交，这样做都是为了省中介费。

同样的逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中，经常导致房屋中介人员白忙一场，却无法收到本应属于公司的中介费，有很多中介公司为此不得不与客户对簿公堂。

《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”也就是说，国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价，以法律条文的形式告诉这些人，这样做不行，需要尊重中介人员的劳动，按照相关规定缴纳中介费。