天津法院通报物业类案件审理情况及典型案例

日前，天津市第一、第二中级人民法院通报了近年来物业类案件的审理情况，并发布典型案例。法官以案说理释法，引导物业服务各方主体加强沟通交流、平等协商、友好对话、理性维权、诚信履约，依法妥善化解矛盾纠纷。

 【案例一】

某物业公司起诉业主王某。王某认为邻居将其主卧阳台外通风道封堵、私搭乱盖，加之原建筑玻璃幕墙造成其家中形成热岛效应，主张物业公司对此未履行管理职责，拒绝交纳物业费。法院认为，当事人之间存在物业服务合同法律关系。物业公司作为物业服务单位，为案涉小区提供了物业管理服务；王某作为小区业主，接受了物业管理服务，应当交纳物业费。王某主张其房屋被封堵、物业公司存在管理不当，不应给付物业费，无充分依据，且该问题属于相邻权纠纷，可另行向侵权人主张权利。

法官提醒，业主应当正确选择维权途径，有效维护自身合法权益。对于相邻权纠纷，可以通过与相邻业主协商、向行政机关举报、向人民法院提起诉讼等途径解决。业主以相邻关系纠纷为由拒交物业费，缺乏依据，不能成立。

【案例二】

某小区业主大会作出与物业公司解除物业服务合同的决议，并向其通知了合理退出期限。但物业公司未按期退出，继续在该小区从事物业活动。因部分业主未向其交纳此后产生的物业费，物业公司诉至法院。法院认为，小区业主大会作出解除合同决议，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业应及时退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等。物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以实际服务为由向业主收取物业费。物业公司要求业主支付物业服务合同终止后的物业费的诉请，不能成立。

根据民法典规定，物业服务合同终止，原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反该规定，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

【案例三】

周某某购入一辆插电式混合动力汽车后，向当地电力部门申请安装充电桩，被告知需要小区物业公司同意安装并在《车位及允许施工证明》和《固定车位使用权证明》上加盖公章。周某某多次向物业公司要求安装充电桩，该物业公司以存在安全隐患为由，不同意安装。周某某向法院提起诉讼。一审法院判决驳回周某某诉讼请求，判决生效后周某某不服该判决，向二中院申请再审。

法院审理认为，根据《国务院办公厅关于加快充电汽车充电基础设施建设的指导意见》以及国家发展和改革委员会等四部委发布的《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》规定，业主委员会及物业服务企业，对于占用固定车位产权人或者长期承租方（租期一年及以上）建设充电基础设施的行为或要求，原则上应同意并提供必要的配合以及协助。物业公司应当根据上述规定，对周某提出的合理请求予以配合及协助。物业公司提出现场安全隐患等事项可在后续现场勘查、施工乃至用电过程中予以整改和解决，遂依法撤销原审判决，改判支持周某某的诉讼请求。

【案例四】

某商贸公司系物业管理机构，在为约400户商户提供转供电过程中，以明显超过其向国家电网缴纳电费的价格向商户收取电费，某区市场监督管理局作出《处罚决定书》：责令商贸公司立即改正违法行为，并对该公司处以30万元人民币罚款。该公司不服提起行政诉讼，一审判决驳回其诉讼请求后，该公司仍不服上诉至二中院。

法院经审理认为，《市发展改革委关于进一步明确转供电环节价格政策的通知》明确规定“转供电主体按照终端用户电表计量条件执行相应的电价政策，不得在电费上加收其他任何费用，也不得以电量为基数收取服务类费用”，某区市场监督管理局经调查并提供的证据能够证明《处罚决定书》查明的事实，行政程序合法，适用法律适当，故判决驳回上诉，维持原判。